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不当得利纠纷案
发布日期:2021-08-12 访问量:
一、案例基本信息采集
案例类型:律师诉讼案例                        
业务类型:不当得利返还纠纷案                            
法院判决时间: 二0二一年七月二十日                               
法院名称: 盐城市中级人民法院                                   
代理律师姓名:  戴红军                               
律师事务所名称: 江苏轩衡(滨海)律师事务所                             
供稿(实名,单位+姓名): 滨海轩衡律所,王红青                     
审稿(实名,逐级):                            
检索主题词:宅基地 本集体经济组织 不当得利  返还  
二、案例正文采集
房屋买卖合同纠纷不当得利案
案情简介
张甲某与张乙某系亲兄弟,魏某某与张甲某系夫妻。2006年,张甲某因染上赌博恶习,欠下赌债,全年在外打工躲债。2011年1月5日,张某甲将某地座北朝南三下两上房屋及附属设施以10万元变卖给张某乙。2020年9月该房屋拆迁,获得补偿款68.08万元,其中明示宅基地补偿款为6万元。
魏某某以张某乙为被告,张某甲为第三人提起诉讼,要求返还宅基地补偿款6万元。
在一审诉讼过程中,原审理法院以《中华人民共和国土地管理法》第62条规定,农村村民只能拥有一处宅基地,是法律的强制性规定,而张某乙另有宅基地,故推定该宅基地并未转让。判决支持魏某某的诉求。
张某乙不服一审判决,委托江苏轩衡(滨海)律师事务所戴红军代理其提起上诉。
二审法院审理后认为,《中华人民共和国土地管理法》第62条规定,农村村民只能拥有一处宅基地,是法律的管理性规定,并非强制效力性规定,农村村民是否只拥有一处宅基地并不影响当事人房屋买卖合同的效力。
二审法院撤销了一审判决,并驳回了魏某某的诉讼请求。
至此,案结事了。
代理意见
我们认为本案的事实被掩盖,应予查证:一、魏某某以不知情,将其共同生活多年的丈夫作为第三人,提起本案诉讼,是否涉嫌虚假陈述,可能违反诚信原则;二、魏某某及张某甲在本案中是否为反悔行为,其诉讼目的不纯正;三、案由不当,本案非不当得利纠纷,法律适用错误;四、本案房屋买卖与宅基地买卖不可分割。
一、魏某某涉嫌虚假陈述,可能违反诚信原则
本案房屋买卖发生于2011年1月,且张某甲于2006年即因赌债外出打工,而2011年房屋变卖所得款项在当时并非小额数目。自2011年1月至房屋拆迁,近10年之久,魏某某多次回来探亲或参加相关亲戚红白喜事,其陈述不知房屋被变卖,可能涉虚假陈述。
二、魏某某及张某甲在本案中应为反悔行为,诉讼目的不纯正
张某甲在一审及二审审理过程中,作为第三人,对魏某某的诉求皆予认可,规避了原事实,试图套取宅基地补偿款,系对原手签合同的反悔。
三、案由不当,法律适用错误
本案实际系房屋买卖合同纠纷,一审判决采用了房地两权分解的方式,使用文字解释方式,支持了原告对于地权的所有权,认定张某乙非法占有了宅基地收益权。
基于我国土地所有权的性质,除净地出让中的开发商与政府合同外,我国现行法律中基于土地仅具有使用权的特别属性,法理明确了城市房屋买卖地随房走,农村房屋买卖房随地走的基本原则。本案中实际系农村房屋买卖合同的效力问题。因房地两权的不可分割性,本案被告张某乙取得涉案房权和地权有合同基础,非不当得利。
四、本案房屋买卖与宅基地买卖不可分割
前条已述,我国现行法律不保护分解的地权和房权,房权与地权具不可分割性。
一审判决引用的一户一宅条文,实际系对农村宅基地无偿取得的拥有量之规定,我国现行法律不禁止以买卖等形式有偿取得宅基地及其上房屋的行为(现行法律更逐步放开城市户口人员到农村有偿购房的规制)。该一户一宅规定系防止村民滥用无偿取得宅基地的规定,变卖自有宅基地后重新申请宅基地的行为,而非限制本集体经济组织成员相互置换或购买居住房屋的行为。本案房屋与宅基地具有不可分割性。
【二审判决结果】
二审法院判决,撤销一审判决,驳回魏某某的诉讼请求。
 
裁判文书
二审法院认为,《中华人民共和国土地管理法》第62条规定,农村村民只能拥有一处宅基地,是法律的管理性规定,并非强制效力性规定,农村村民是否只拥有一处宅基地并不影响当事人房屋买卖合同的效力。本案中,张某乙与张某甲的买卖合同系双方当事人的真实意思表示,原告系张某甲的妻子,其虽然未在买卖协议上签字,但张某甲与张某乙系兄弟俩,案涉房屋已经出卖十年之久,魏某某从未对该卖房行为提出过异议,故应认定魏某某对该房屋买卖协议是明知的,因张某甲与张某乙系同一集体经济组织成员,故本案买卖合同合法有效。对于张某甲与张某乙所签订的房屋买卖协议中是否包含宅基地的问题,本院认为,《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定,建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。本案虽是农村房屋,但双方签订的房屋买卖协议显然也应包括房屋所占有的宅基地,而并非只是出卖的房屋本身。一审判决,不应支持。
案例评析
  • 关于《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的农村村民一户只能拥有一处宅基地的问题,到底是法律的强制性规定还是管理性的规定。
识别效力性强制性规定与管理性强制性规定一直是司法实践中的难题,也时常发生争议。最高法院认为,判断的根本在于违反规定是否严重侵害国家、集体和社会公共利益。
正确理解、识别效力性强制性规定与管理性规定,不仅关系到民商事合同效力维护,还影响市场交易的安全与稳定。判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益,是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。
我国现行司法实践中,识别效力性强制性规定的方法是,法律、行政法规明确规定了违反该规定导致合同无效,或者虽法律、行政法规没有规定违反将导致合同无效,但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益。但如何认定国家利益和社会公共利益,仍然是难题。
就本案而言,《中华人民共和国土地管理法》第六十二条属于第五章建设用地编,首先明确了其属于建设用地管理范畴;其次,该条除第一款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”外,第五款明确了“农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。”第六款规定了“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。”,该三款联系在一起,可以看出,本法规定中是支持本集体经济组织成员间进行宅基地盘活的,从第五款对第一款的呼应性也看出,宅基地出让后不能再次取得,方为一户一宅的本意。该条第二款“人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上,可以采取措施,按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。”第三款“农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划,不得占用永久基本农田,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地,改善农村村民居住环境和条件。”第四款“农村村民住宅用地,由乡(镇)人民政府审核批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”第七款“国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。”实际上明示了,该条规定系为管理需要而设定。
该条规定无任何效力强制性的要求。
二、关于《中华人民共和国物权法》第一百四十六条在本案中参照适用的问题。
《中华人民共和国物权法》第一百四十六条属于第三紡用益物权第十二章建设用地使用权。呼应《中华人民共和国土地管理法》第六十二条属于第五章建设用地,明确了本案参照该条的法理依据。而第一百四十六条明确“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”即房随地走的原则。该章第一百四十七条明确“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”即地随房走的原则。
而本案中,一审法院错误将房权地权分离的审判思路,明显不具有法理基础,实际机械引用了法条,并致原告产生错误的利益期待。
三、关于合同反悔权
本案不具有合同可撤销或合同无效情形。
因本案诉讼期间,民法典尚未生效,本案适用《中华人民共和国合同法》的规定(民法典对于合同效力的规定与合同法稍有差别,本案因案件评析需要,不赘)
《中华人民共和国合同法》第三章合同效力第五十四条明确“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。”第五十五条强调“有下列情形之一的,撤销权消灭:(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”
该两条明确了本案不适用撤销,即本案既不存在重大误解情形,也不存在显失公平的情形。且本案已经超过了一年的除斥期间。
《中华人民共和国合同法》第三章合同效力第五十二条 “有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”亦不适用本案。
因此,原告不具有本案买卖合同的反悔权。
关于不当得利在本案中的适用
不当得利是指没有法律依据,一方获得利益,他方受有损失,获得利益方应负有返还的义务。
本案中,张某乙系基于合同取得涉案房屋及宅基地的权利。其所获收益有法律依据。原告诉求不当得利的说法错误。
结语和建议
本案的重要意义在于:农村房屋买卖合同比较常见,而因农村宅基地无偿取得,其上房屋变卖时,往往不作明确约定。当发生宅基地及其上房屋拆迁或其他原因权利转移时,因利反悔的普遍现象往往纠纷升级,本案判决对类案的法律处置作出了较明确的判断,也给予了农村拆迁后权利维护纠纷提供了示范性指导。
本案涵盖了农村房屋买卖的效力,农村房屋买卖是否包括房屋所占用的宅基地权利转移,农村房屋搬迁中宅基地权利属于谁所有,变卖人是否享有反悔权等权利保障中常见主体的法律地位和权利保护。
因权利保护的可争议性及宅基地变现的巨大利益性,农村房屋买卖存在的常态性。很多基层干部和群众无法辨识的模糊性,结合笔者担任村居法律顾问期间发现类案发生的普遍性,本集体经济组织成员与非本集体经济组织成员的合同效力不同性,土地与房屋的是否可分割争议性,在本案中得到了有效解决。
因本案的生效,其示范效应日益彰显,笔者在担任村居法律顾问期间,无须多言,一纸判决文书,案例解说,众多类案得到有效处理。
但,不应止步于此,笔者所在城市建设需要,拆迁及拆迁后纠纷,日益增多。本案一审判决期间,类案解答时,虽然笔者明示了房地两权并存的基本原则,但反悔的百姓以一审案例进行辩驳,亦为有据。综合考虑法益保护,遏制不当反悔,诚信守法当为我国社会主义建设的基本原则。
化解矛盾,构建和谐社会,任重道远,更需要全社会共同努力。
 
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