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业主公共收益返还案
发布日期:2021-08-12 访问量:
一、案例基本信息采集
案例类型:律师诉讼案例                        
业务类型:业主公共收益返还诉讼                            
法院判决时间: 二0二一年四月二十八日                               
法院名称: 盐城市中级人民法院                                   
代理律师姓名:  戴红军 、王杰峰                               
律师事务所名称: 江苏轩衡(滨海)律师事务所                             
供稿(实名,单位+姓名): 滨海轩衡律所,王红青                     
审稿(实名,逐级):                            
检索主题词:纯受益  业主委员会 业主公共收益  返还
二、案例正文采集
滨海某小区业主公共收益返还纠纷案
【案情简介】
盐城市滨海县A物业公司于2010年12月5日与甲房地产公司签订前期物业合同,后进入滨海县S小区提供物业服务,该小区共1200余户,2018年4月8日,S小区举行业主代表大会选举产生了S小区首届业主委员会(以下简称S小区业委会),并依法进行了备案登记。2019年12月31日,S小区业主代表大会进行临时会议公告,主要涉及内容有:“会议形式:书面征求意见稿;以每栋楼为单位,各楼长签发表决票,楼代表为数栋计票人和监票人”。2020年1月19日,S小区业主代表大会临时会议公告中表明共有业主代表73人,并增加自由表决票90份。同日会议纪要中向全体业主通告了相关事项,包含“表决授权业主委员会依据物权法、物业管理条例、对A物业公司租出去的业主公共资产设备含物管用房等,认定从2020年1月份起全部无效进行表决通过,并授权业委会全权处理后续问题,同意票163份,不同意票0份,弃权票0份”。
随后,S小区业委会依法对A物业公司提起诉讼,要求其返还业主公共收益房屋租金、广告费等共计27万余元。
在一审诉讼过程中,S小区业委会又补充提交823户《滨海县S小区业主代表大会会议表决票》,形式上表明同意授权业委会提起诉讼要求A物业公司返还公共收益。
另外,A物业公司在前期物业服务合同到期后一直未与S小区业委会签订正式物业服务合同。此后,滨海县S小区业主代表大会依法决定重新选聘物业服务公司,A物业公司未获选聘,2020年6月18日S小区业委会执行小区业主代表大会决定与C物业公司签订正式物业服务合同,但A物业公司一直未撤场交接。
一审法院审理后,以S小区业委会提交表决票中超60%系由他人代签可能存在问题,无法确切证明其已经依照《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定,就有关共有和公共管理权利的其他重大事项,取得专有部分建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,故其不具备原告主体资格,裁定驳回S小区业委会的起诉。
S小区业委会不服一审裁定,委托江苏轩衡(滨海)律师事务所戴红军、王杰峰律师代理其提起上诉。
二审法院审理后认为,S小区业委会诉请A物业公司返还公共收益的行为,系使全体业主纯收益的行为,不属于《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的有关共有和公共管理权利的重大事项,一审裁定适用法律不当,S小区业委会具备原告主体资格,裁定撤销一审裁定,指令滨海县人民法院审理。
指令审理后,S小区业委会继续委托江苏轩衡(滨海)律师事务所戴红军、王杰峰律师代理诉讼。
双方在滨海人民法院合议庭主持下,最终达成调解协议结案:A物业公司自愿于2021年9月30日前给付S小区业委会业主公共收益XX万元,否则S小区业委会可就2020年6月20日前公用物业收益总额XX万元申请法院强制执行。
至此,案结事了。
 
代理意见
我们认为本案的争议焦点是,S小区业委会诉请A物业公司返还公共收益的行为,是否属于《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的有关共有和公共管理权利的重大事项。事实上,只有分配或使用业主公共收益才属于该规定所涉重大事项,仅仅要求返还公共收益实际是纯收益行为,业主委员会基于其法定职责,应当依法具有诉讼主体资格,否则就失去了设立业主委员会代表业主维权的立法本意,更不利于业主权利的保障和行使。
一、依法S小区业委会当然具有原告诉讼主体资格。
A物业公司对案涉公有部分及其公有收益的占有已处于非法状态,首先,A物业公司所述称的管理依据前期物业合同,早已过了合同期限;其次,S小区业委会已在本案受理前依法公开函告A物业公司解除物业服务关系;再次,依法公共场所、场地设施设备属于全体业主共有,A物业公司仅为暂时代管,并非承租人或享有任何他项权利之权利人。
依法,全体业主系实际权利人,S小区业委会作为合法选举产生并依法备案的业主委员会,系全体业主的合法代理人,受领案涉公共部分及其公共收益亦系其法定职责,当具有原告诉讼主体资格。且小区业委会的产生及登记备案系行政机关应当履行的行政事务行为,非人民法院司法审查事项。人民法院对主体的资格审查应基于形式审查而非实体审查。
S小区业委会已经解释代签系在电话沟通取得业主同意后进行,并提供了相关通话记录等,此解释具有合理性,亦符合小区业主代表大会业主表决活动实践。在未经法定程序时,业委会的资质不应受到司法质疑。
二、一审裁定适用法律错误。
1、一审裁定认定S小区业委会向A物业公司“主张返还小区共有部分收益,该事项关系到全体业主的切身利益,属于业主的重大事项”,明显适用法律错误。首先,小区共有部分收益应当属于全体业主所有,但是部分物业公司因其实际经手的事实而采取瞒报不报的方式蚕食该部分收益,或者因为有可以以部分收益弥补物业亏损的合同约定而不向业主公示等原因,致业主不知道或不主动主张该部分收益。但不是业主不能主张该部分收益;其次,S小区业委会向A物业公司主张返还共有部分收益,系对全体业主之共益行为,而并非是对共有部分收益的使用或分配行为。即使有个别业主因种种原因自愿放弃共有部分收益权益,也至多导致其放弃的权益由全体业主或其他业主共同享有,此亦不应妨碍其他业主享有共有部分收益,S小区业委会作为合法的业主委员会,依法维护全体合伙人的合法利益系其法定职责,S小区业委会向A物业公司主张返还公共收益,对全体业主来说系获益行为,无需再经过业主表决同意,不属于《中华人民共和国物权法》第七十六条所规定的有关共有和公共管理权利的其他重大事项,自然无需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意;而且,本案不应当在无法律明示时,适用该条有关共有和公共管理权利的其他重大事项表决的规定,并且该条规定亦未明确业主委员会参与诉讼系“其他重大事项”。笔者认为,如果对“其他重大事项”进行扩大解释,不仅不利于业主自治,更不利于业主权益受到侵害时的救济。显然,一审裁定适用法律错误。
2、《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》(2009年9月29日苏高法审委[2009]36号)第十四条明确,“为维护全体业主的利益,业主委员会具有诉讼主体资格”,“业主委员会怠于起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼的,经专有部分建筑面积占建筑区划内总面积过半数且人数占全体业主过半数的业主同意的业主可以自己的名义起诉、应诉、或者作为第三人参加诉讼”。显然,业主委员会之外的业主,需要经专有部分建筑面积占建筑区划内总面积过半数且人数占全体业主过半数的业主同意,并且在业主委员会怠于履行诉讼责任的前提下,才可以自己的名义参加诉讼,而作为全体业主的合法代理人的业主委员会,为维护全体业主的利益,当然具备诉讼主体资格。本案中,上诉人向被上诉人主张返还原物取回收益,并非是使用或分配公有部分收益,显然是维护全体业主利益的行为,一审裁定混淆业主委员会和业主委员会之外业主代理权的区别,再属适用法律错误。全体业主对共有部分的所有权应当得到保护,A物业公司对共有部分及共有收益的非法占有应当予以纠正,S小区业委会的诉讼权利应当获得保障,赋予S小区业委会原告主体资格亦是法律应有之意。
 
【二审裁定结果】
二审法院裁定,撤销一审裁定,指令滨海县人民法院审理。
 
【指令审理结果】
双方调解结案:A物业公司于2021年9月30日前给付S小区业委会业主公共收益XX万元,否则S小区业委会可就2020年6月20日前公用物业收益总额XX万元申请法院强制执行。
 
裁判文书
二审法院认为,本案S小区业委会向一审法院起诉要求A物业公司向S小区业委会返还公共收益房屋、广告费等费用的行为,系S小区业委会行使维护全体业主利益的行为。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条的规定,业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。举重以明轻,本案S小区业委会行使的使全体业主纯受益的行为,更应有权提起诉讼。且,S小区业委会提起的诉讼请求不属《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的有关共有和公共管理权利的重大事项,故一审法院认为S小区业委会无法确切证明已经取得专有部分建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,不具备诉讼主体资格,系适用法律不当。一审法院对本案应予审理。依照《中华人民共和国物权法》第八十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十二条规定,裁定撤销一审裁定,指令滨海县人民法院审理。
 
案例评析
  • 关于《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的有关共有和公共管理权利的重大事项,如何界定的问题。
我们首先要明确这条规定需要保护的法益是什么,显然是为了保护全体业主的合法权利不受非法侵害。那么本案中S小区业委会向A物业公司诉请公共受益返还行为,是否会侵害到全体业主的合法权利,答案显然是明确的,此维护全体业主权益的行为系使业主纯受益的行为,此时如果将其界定为需要取得专有部分建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的有关共有和公共管理权利的重大事项,并据此否认S小区业委会的诉讼主体资格,显然将增加业主行使权利的难度,阻碍业主权利的行使,妨害业主利益的保护,违背立法本意。
当然,如果是对业主公共收益的分配和使用,则涉及到业主义务的承担,当可以界定为《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的有关共有和公共管理权利的重大事项,须取得专有部分建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
 
二、对业主(代表)大会和业主委员会的决定等履职行为,如何进行监督的问题。
法律赋予业主(代表)大会和业主委员会权利的同时,也相应规定了监督制约和救济途径,比如《物业管理条例》第十二条规定“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”第十九条规定“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。”因此,从业主自治权利保障来说,除了上述法律、法规规定之外,任何人、任何组织和单位都无权干涉业主委员会权利的行使。司法机关亦应当成为保护业主合法行使权利的有力保障,让广大业主在司法活动中充分体会到公平正义,人民法院只能通过其他受侵害之业主行使撤销权的形式进行权利裁定,人民法院的司法特征决定了其法律监督权的行使只能采用案件监督的消极形式进行。


结语和建议
本案的重要意义在于,给予业主、业主委员会和物业公司之间关于公共收益的认定及权利人作出了较明确的判断,也给予了不特定主体权利维护提供了示范性指导。
本案涵盖了业主权利保障中常见主体的法律地位和权利边界,业主(代表)大会、业主委员会、物业公司、政府管理部门、司法机关等。
业主(代表)大会作为业主权利行使的权力机构,享有业主的全部权利,也应当承担相应的责任。但因其非常设性,业主具体权利的行使,尚需通过业主委员会来行使,业主委员会作为业主(代表)大会的执行机构,其承担了实质性对外行使权利的责任,也应当具备广泛的权利,特别是程序权利。但其亦应当接受广泛的监督,从产生的程序,到所作出决定的撤销制约等等。
政府管理部门承担指导监督的职责,通过备案等形式对业主委员会依法行权提供监督和指导,从制度上保障业主自治权利的行使,必要时可以依法行使责令改正或撤销权,防止业主自治组织对业主权利的损害。
司法机关则是业主自治权的司法保护屏障,所有出发点当以保护业主权利为第一要务。
因权利边界模糊不清,在保障业主自治权方面,各主体之间的矛盾纠纷频频爆发,各个主体应当加强沟通,增强共识,明确各自权利边界,特别是业主(代表)大会和业主委员会,更应当努力增强维权水平和维权能力,有条件的应当聘请专业律师担任常年法律顾问。
另外,考虑维权成本和诉讼风险,对历史遗留问题采取调解、和解的方式妥善解决争议,争取案结事了,亦是构建和谐社会应有之意。但,不应止步于此,依法维权,依法实行业主自治,推进法治进程,需要全社会共同努力。
 
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